?

Érdemes tudni

Adózás ingatlanból származó jövedelem esetén

Jelentősen változnak az ingatlan értékesítéshez kapcsolódó rendelkezések: egyfelől korlátozott körben érvényesíthető a lakásszerzési kedvezmény, másfelől csak azon lakások értékesítése jár adókötelezettséggel, amelyeket a beszerzést követő 5 éven belül értékesítettek. Új szabály, hogy az átruházott ingatlan megszerzésére fordított értéket mindenkor igazolni kell, a 75 százalékos "ráfordítás átalány" megszűnik. Jövőre megváltoznak a lakáseladásból származó jövedelem utáni adózás szabályai. Ennek értelmében a szerzéstől számított öt éven belül attól függetlenül, hogy vesz új lakás vagy sem, 25%-os jövedelemadót kell fizetnie. A szerzést követő ötödik évben viszont már adómentesen lehet eladni a lakóingatlant. Az adóalap mértéke a szerzéstől számított évek függvényében csökken. Ingatlan értékesítésből származó jövedelem vonatkozásában van egy speciális szabály, amely nem változik 2007-ről 2008-ra: a jövedelmet az ingatlan eladójánál akkor kell megszerzettnek tekinteni, amikor az érvényes szerződést a Földhivatalhoz benyújtották függetlenül attól, hogy a vételár kiegyenlítése mikor történt meg .
Az igatlaneladásból származó jövedelem ún. különadozó jövedelem 2008-tól érvényes jöve-delemtábla/az adó mértéke 25%, jövedelem=eladási ár-vételi árigazolt ráforditások,/:

jövedelem 100% után megszerzés éve és az azt követő év

jövedelem 90% után megszerzést követő 2. év

jövedelem 60% után megszerzést követő 3. év

jövedelem 30% után megszerzést követő 4. év

jövedelem 0 % után megszerzést követő 5.év
A már meglévő lakások eladásánál továbbra is megmarad majd az a lehetőség, hogy az újabb lakóingatlan értékét le lehet vonni az adóalapból a 2007-ben hatályos jogszabályok szerint. A lényeg, hogy a szerzett jogok nem sérülnek. Ha lakását 2008. előtt adja el, akkor a következő lakás értéke az eladást követő negyedik év utolsó napjáig még levonható az adóalapból. Ebben az esetben a már befizetett adó visszaigényelhető Ez az átmeneti időszak három évig,2011 január elsejéig tart.
Van lehetőség méltányosságot kérni. Jövedelmi vagy szociális indok alapján,különös tekintettel a rászoruló személy vagy családtagja ingatlanszerzését elősegitendő. Adóalapot csökkent :
Értéknövelő beruházás/konfortfokozat növelés alapterület bővités,szobaszámnövelés,energiamegovó beruházás.Házilagos kivitelezés esetén a csak a számlával igazolt költség számolható el ügvédi költség ingatlanközvetitői dij hirdetési költség állam felé teljesitett kötelezettség-illeték maga vagy hozzátartozója részére öregek otthona fogyatékosok otthona,más ápolási intézményben visszavásárlási vagy továbbértékesitési jog nélkül vásárol helyet.

A haszonélvezet


Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. A haszonélvezet alapulhat törvényi előíráson, bírósági vagy hatósági rendelkezésen és létrejöhet szerződés alapján is.

A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.

A haszonélvezeti jog határozott időre vagy legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn.

Szerződés alapján haszonélvezet azzal keletkezik, hogy a dolgot átadják, az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jogot pedig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.

Ha az ingatlanon jogszabálynál, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva keletkezik haszonélvezet, a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni; ha ez elmarad, a haszonélvezet a dolognak csak rosszhiszemű vagy olyan megszerzőjével szemben érvényesíthető, aki a dologért ellenszolgáltatást nem adott.

A haszonélvező jogának gyakorlásában a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. Viseli a dolog fenntartásával járó terheket - a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével - terhelik azok a kötelezettségek, amelyek a dolog használatával kapcsolatosak, és köteles viselni a dologhoz fűződő közterheket is.

A haszonélvező a tulajdonossal szemben is védelmet élvezhet, hiszen a tulajdonos néhány alapvető jogát (birtoklás, használat és a hasznok szedésének joga) csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él.

A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos ­ azonos feltételek mellett ­ a dolog használatára nem tart igényt.
A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni. A haszonélvező felelős a dologban bekövetkezett károkért, kivéve, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést a haszonélvező nem köteles megtéríteni.

A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni.

Illetékek

Az ingatlanok visszterhes vagyonátruházási illetéke

Illeték tárgya:

Visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni az ingatlan, az ellenérték fejében, illetve öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon megszerzett ingó, illetve vagyoni értékű jog megszerzése esetén.

Visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni az öröklési szerződéssel történő vagyonszerzésre, de ilyenkor az illetékfizetési kötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik.

Illetékfizetési kötelezettség alá eső ingók és vagyoni értékű jogok:

-Az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése, továbbá e jognak a megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés;

Az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedése;
Az ingónak hatósági árverésen történő megszerzése;

A gépjármű, illetőleg pótkocsi tulajdonának, haszonélvezetének megszerzése;

A közterületen álló, ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzése;

Az önálló orvosi tevékenység működtetési jogának megszerzése.

Nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek:

Az ingatlan tulajdonosának az a vagyonszerzése, mely az ingatlanát terhelő haszonélvezeti jognak a jogosult halála, illetőleg - özvegyi jog esetén - új házasság kötése folytán történő megszűnésével következik be, ideértve a feltétel bekövetkezésétől függő vagy a meghatározott időre kikötött haszonélvezeti jognak a megszűnését a feltétel bekövetkeztével, illetve a meghatározott idő elteltével.

Az illeték alapja:

A törvény ellenkező kikötése hiányában a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke.

Az ingatlanok cseréje esetén az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke.

A tartási, életjáradéki, öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke.

Haszonélvezet:

A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében a tulajdonszerző a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. A haszonélvezőt, használót a haszonélvezet, használat számított értéke után terheli illetékfizetési kötelezettség.

A haszonélvezet és használat értékét a törvényben meghatározott módon kell kiszámítani.

Nem terheli illetékfizetési kötelezettség azt a személyt, aki olyan ingatlant vásárol meg, amelyet az átruházást megelőzően már fennállott és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezet, vagy használat terheli, vagy az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének, használati jogának fenntartásával történik. A tulajdonszerzőnek ilyen esetben a csökkentett forgalmi érték után kell a visszterhes vagyonátruházási illetéket megfizetni.
Ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonél-vezője, használója szerzi meg, illetékfizetési kötelezettsége a fent leírtak szerint alakul.

Az illeték mértéke:

Az illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 10%-a.

Illetékfizetésre kötelezettek:
Vagyonszerzési illetéket a szerző fél köteles fizetni. A lakástulajdonok cseréje esetén az illetéket a szerző felek olyan arányban viselik, amilyen arányt az általuk megszerzett lakástulajdon forgalmi értéke képvisel a csereügyletben szereplő valamennyi lakástulajdon forgalmi értékének együttes összegében.

A lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó jogok visszterhes vagyonátruházási illetéke

Illeték alapja:

Lakástulajdon szerzése esetén az illeték alapja az ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke.
A lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és a leg-kisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete.
Kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csök-kentett - forgalmi értékű ingatlanok érték-különbözete.
Ha a lakástulajdon szerzője avásárláshoz lakás-építési kedvezményben részesül,ennek összegét a forgalmi értékből le kell vonni, kivéve, ha a magánszemély vevő az alábbi módokon szerzi meg a lakástulajdonjogát:
A lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.
Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megálla-pításánál minden egyes lakásvásárlással szem-ben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő- a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Ha amegállapított értékkülön-bözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulaj-don forgalmi értéke.
Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltéte-leknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakásszerzések illetékkötelezett-sége az általános szabályok szerint alakul. a vevő az ott említett másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon köteles igazolni. Ezzel egyidejűleg kell nyilatkoznia arról is, hogy a vásárláskor az (5) bekezdésben foglalt feltételeknek megfelelt.
A lakástulajdonok egymás közötti cseréje, illetve (egy éven belüli) adásvétele esetén, ha az elcse-rélt, vagy eladott lakástulajdont haszonélvezet, használati jog terhelte, és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg a tulajdonos ugyanennek a jogosult-nak a javára a korábbival azonos jogot alapit, a jog szerzője a forgalmi értékeke különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonjog megszerzője pedig ezen értékkel csökkentett összeg után köteles vagyonszerzési illeték fizetni.
Ha valaki lakástulajdonát állami, önkormányzati tulajdonban álló bérlakás bérleti joga megszerzése ellenében idegeníti el, a vagyonátruházási ille-ték alapja a lakástulajdon forgalmi értékének 50%-a. Mértékére a következő pontban leírtak irányadók. Ugyanez vonatkozik a lakástulajdon-hoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése ? a törvényben meghatározott forgalmi érték - után fizetendő illeték mértékére.

Illeték mértéke:
Az illeték mértéke 4 millió forintig 2 %, a 4 millió forint fölötti résznek pedig a 6 %-a. Amennyiben az illetékfizetésre kötelezett a lakásnak csupán a résztulajdonjogát szerzi meg, a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2 %-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 6 % illetéket kell fizetni.

Ingatlanforgalmazási célból történő vagyon-szerzések illetéke:

Az, aki az illetékfizetési kötelezettség keletkezé-sekor a főtevékenysége szerint ingatlanforgal- mazásra jogosult vállalkozó, és az ingatlant to-vábbértékesítési célból vásárolta, erről az illeték-hivatal felé nyilatkozott, illetve az a pénzügyi lízinget főtevékenységként végző vállalkozó, aki az ingatlant pénzügyi lízingbeadás céljából vásá-rolta és erről az illetékhivatalnak nyilatkozott, az ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi érté-ke után 2% illetéket fizet.

A főtevékenységként folytatott ingatlanforgalma-zást a vállalkozó cégbizonyítvánnyal, illetve vállalkozói igazolvánnyal igazolja.
Ha a fentiekben meghatározott céllal megszerzett ingatlant, az ingatlanforgalmazást végző vállal-kozó a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelen-tésétől számított két éven belül nem adja el, és ennek megtörténtét - legkésőbb a határidő eltel-tét követő 15 napon belül - a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről szóló hatá-rozattal (ennek hiányában az ingatlan-nyilvántar-tási eljárás megindítását a tulajdoni lapon feltün-tetett széljeggyel) nem igazolja, illetőleg ha az ingatlanok pénzügyi lízingbeadásával foglalkozó vállalkozó a fenti határidőn belül a lízingbeadás tényét a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező szerződéssel nem igazolja, az illetékhivatal a vagyonszerzésre az egyébként fizetendő és a megállapított illeték különbözete kétszeresének megfizetését pótlólag előírhatja. Ugyanez vonatkozik az ingatlanok pénzügyi lízingbeadásával foglalkozó vállalkozóra, ha határidőn belül a lízingbeadás tényét szerződés-sel nem igazolja.
A nyilatkozattételre, valamint az igazolásokra előírt határidő elmulasztása esetén akedvez-mény nem adható meg.

Közös tulajdon megszüntetésekor fizetendő vagyonszerzési illeték:
Abban az esetben, ha a közös tulajdon megszün-tetésekor valamelyik fél a korábbi tulajdoni há-nyadánál nagyobb értékhez jut, vagyonszerzési illetéket kell fizetnie.Avagyonszerzési illeték az értékkülönbözet alapulvételével kell kerül meg-határozásra. A házassági vagyonközösség meg-szüntetése esetén az értékkülönbözetet a közös vagyon értékének figyelembevételével kell meg-állapítani, ill. ha valamelyik fél csak azért kap a közös vagyonból nagyobb részt, mert a közös tartozásból is többet vállal át, és az átvállalt tartozás az értékkülönbözetet kiegyenlíti, úgy illeték kiszabásának nincs helye.
Az élettársi vagyonközösség megszüntetésénél a házassági vagyonközösség megszüntetésének szabályai érvényesülnek azzal, hogy a közös tu-lajdonban való részesedést más elvek határozzákmeg.

Illetékmentességek és -kedvezmények:

Nem kell vagyonátruházási illetéket fizetnie annak a személynek, aki lakóház építésére alkal-mas telektulajdon (tulajdoni hányadot), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jogot szerez meg, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bejelentésé-től számított 4 éven belül lakóházat épít.A vagyonszerző lakóház-építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az illetékhivatalnál. Az illetékhivatal az illetéket megállapítja, de a megfizetését fel-függeszti. Ha a lakóház felépítését használatba-vételi engedéllyel igazolják, a felfüggesztetti lletéket törli.
Mentesül az illeték megfizetése alól az a személy is, aki lakás építésére, építtetésére ésért ékesíté-sére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakást, illetve ilyen lakás tulajdoni hányadát elsőként vásárolja meg.

A 35. életévet be nem töltött első lakásszerző az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, legfeljebb 40.000 forint kedvezményre jogosult, ha a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 8 millió forintot. Ha pusztán résztulajdont szerez meg ilyen lakásban, a megszerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Első lakástulajdon-szerzőnek minősül az, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, illetve lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, vagy lakástulajdonhoz kapcsolódó az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzett vagyoni értékű joga.
A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.

A közös tulajdonról és az elővásárlási jogról


Közös tulajdon

A tulajdonjog ugyanazon a dolgon - meghatározott hányadok szerint - több személyt (tulajdonost) is megillethet. Amennyiben a tulajdoni hányadok nem határozhatóak meg egyértelműen, úgy azokat egyenlőeknek kell tekinteni.
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására, használatára. A jogok azonban nem gyakorolhatóak a többi tulajdonostárs jogainak és dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.

A birtoklás, használat, hasznosítás, valamint a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kérdésekben a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak, a szavazati jogok mértéke a tulajdoni hányadokkal arányos.
A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, haszonélvezetbe, használatba adásához, biztosítékul lekötéséhez vagy más módon történő megterheléséhez.

A dologból származó hasznok a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illetik meg, ugyanilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával kapcsolatos költségek és kiadások, a dologgal kapcsolatban felmerült kötelezettségek és a beállott károk következményei is.

Az elővásárlási jog

Az elővásárlási jog tartalma:
Az elővásárlási joggal terhelt ingatlan tulajdono-sa, ha el kívánja adni az ingatlanát, a kapott vételiajánlatot a szerződés előtt köteles az elővásárlás-ra jogosulttal közölni. Amennyiben az elővásárlásra jogosult a kapott ajánlatot - meghatározott határidőn belül - elfogadja- és erről ilyen értelmű nyilatkozatot tesz -, úgy tulajdonos és a jogosult között az ajánlatban szereplő feltételekkel (töb-bek között: vételár, birtokbaadás) a szerződés létrejön. Ekkor az elővásárlási jogosult az ajánlat-tévő (vevőjelölt) helyébe lép és teljesítenie kell az adásvételi szerződésben az ajánlattévő által vállaltakat.
Hogyan keletkezhet elővásárlási jog?
Az elővásárlási(elővételi)jogot jogszabályon vagya felek szerződéses megállapodásán alapulhat. A jogszabály által biztosított elővásárlási jog meg-előzi a szerződéses elővásárlási jogot.

Az elővásárlási jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba:
Az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, amennyiben ez megtörténik, úgy a jogosult az elővásárlási jogát mindazokkal szem-ben érvényesítheti, akik a bejegyzés után az inga-tlan-nyilvántartásban jogot szereztek. Amennyi-ben az elővásárlási jogot nem jegyezték be, úgy ajóhiszemű vevő érdekei lesznek fokozottabban védve, tehát Ő az ingatlan tulajdonjogát megszer-zi. Az elővásárlási jogosult ebben az esetben kár-térítési igénnyel léphet fel a korábbi tulajdonos-sal szemben.

A tulajdonos közlési kötelezettsége:
A tulajdonosnak a vételi ajánlat minden lényeges eleméről tájékoztatni kell az elővásárlási jogosul-tat, hogy ezek mérlegelése alapján hozhassa megdöntését. A közlésnek -ingatlan esetében-írásbanés utóbb igazolható módon kell megtörténnie.
Nem terheli a közlési kötelezettség a tulajdonost, ha a közlés a jogosult(ak) tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézség-gel vagy számottevő késedelemmel járna.
A jogosult nyilatkozata:
Amennyiben az elővásárlásra jogosult úgy nyilat-kozik, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogá-val, vagy nem nyilatkozik egy bizonyos határidőnbelül, akkor az ingatlan tulajdonosa eladhatja az
ingatlant a vevőjének az adásvételi szerződésbenrögzített vagy, számára kedvezőbb feltételekkel.

Eljárás több jogosult esetén:
Amennyiben több elővásárlásra jogosult is az ajánlat elfogadása és az ingatlan megvásárlása értelmében nyilatkozik, úgy közöttük a tulajdonos választhat.

További tudnivalók az elővásárlási jogról egy-egy mondatban:
1. Az elővásárlási jog - a jogosulti oldalt tekintve - nem átruházható, de törvény ettől eltérően rendelkezhet.
2. Az elővásárlási jog - a kötelezetti oldalt tekintve - a dologhoz kapcsolódik, tehát a kötelezett személyének megváltozása nem érinti az elővásárlási jogot.
3. Az elővásárlási jog gyakorlásának lehetősége kizárólag az adásvételhez kapcsolódik, a tulajdonos az ingatlant korlátozás nélkül elcserélheti vagy elajándékozhatja.

A társasházakról


A társasház, mint jogalany

Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon (az egy olyan ingatlanon, amelyen épületet emeltek, vagy emelni fognak) az ún. társasházi alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonos (tulajdonostársak) külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, és a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy lakás - így például: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
A közös tulajdon részei különösen: az épület tartószerkezetei, a tartószerkezet részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló egyéb épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, még akkor is, ha a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész meghatározott

eszmei hányada ugyanakkor az egyes külön tulajdonú ingatlanrészekhez tartozik olyan arányban, mint ahogyan a külön tulajdonba tartozó rész aránylik a teljes ingatlanhoz, mint egészhez. Ennek megfelelően a közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a külön tulajdonú lakásra, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A külön tulajdonban levő ingatélanrész, és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad egysége az ingatlan-nyilvántartásban társasházi albetétként, külön ingatlanként szerepel, a társasházi törzslaphoz csatolt különlapon.

A társasház sajátos, önálló, de korlátozott körben elismert jogalany. A társasház tulajdonosai az általuk viselt közös név (a társasház neve) alatt a társasház fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhetnek és kötelezettségeket vállalhatnak, önállóan perelhetnek és perelhetők, gyakorolják a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viselik a közös tulajdon terheit. A társasházat terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak általában (ha az szervezeti és működési szabályzat ettől nem tér el) tulajdoni hányaduk - szerint felelnek.
A társasház alapítása, alapító okirat

Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre (az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzát, illetve annak műszaki megosztását alapul véve) lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van lesz a tervek szerint. (Felépítendő épület esetén az alapítást a földrészlet tulajdoni lapjára kell feljegyeztetni; a társasház bejegyzése az épület használatbavételi engedélyének kiadása után lehetséges.)

A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan egyszemélyi tulajdonosa, alapító okirattal létesíthet. Az alapításhoz a társasháznak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Társasház létrehozható osztatlan közös tulajdonban levő épület esetén, a tulajdonközösség megosztásával egyidejűleg is, illetve úgy is, hogy a több épületből álló társasházból egy épület kiválik és önálló társasházzá alakul, amennyiben ez nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak érdekeit. Ez utóbbi két módozat legtöbbször bírósági határozat alapján keletkezik.

A társasház alapítása, alapító okirat

Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre (az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzát, illetve annak műszaki megosztását alapul véve) lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van lesz a tervek szerint. (Felépítendő épület esetén az alapítást a földrészlet tulajdoni lapjára kell feljegyeztetni; a társasház bejegyzése az épület használatbavételi engedélyének kiadása után lehetséges.)
A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan egyszemélyi tulajdonosa, alapító okirattal létesíthet. Az alapításhoz a társasháznak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Társasház létrehozható osztatlan közös tulajdonban levő épület esetén, a tulajdonközösség megosztásával egyidejűleg is, illetve úgy is, hogy a több épületből álló társasházból egy épület kiválik és önálló társasházzá alakul, amennyiben ez nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak érdekeit. Ez utóbbi két módozat legtöbbször bírósági határozat alapján keletkezik.

vonatkozó részletesebb szabályokat az SZMSZ írja elő. A társasház közgyűlésének hozzájárulási joga van a társasházban található lakások vagy nem lakás célú helyiségek lakástól eltérő célú használatának engedélyezésekor.

A tulajdonostárs többek között köteles fenntartani a lakást (a tervezett építkezésekről értesíteni a társasházat), és a külön tulajdonú részében engedni a közös tulajdon fenntartásához szükséges ellenőrzések és munkálatok elvégzését. Az SZMSZ előírhat különböző, a társasház felé a külön tulajdonra különböző jogosultságokkal rendelkező személyekkel kapcsolatos bejelentési kötelezettségeket.

A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

Minden tulajdonostárs jogosult az összes közös tulajdonban levő épület- és telekrész birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ugyanehhez való jogát.

A közös tulajdonba tartozó épületrészek fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (közös költség) a tulajdonostársakat általában tulajdoni

hányaduk arányában terheli. Amennyiben valamelyik tulajdonos a közös költség tartozásait határidőn belül nem egyenlíti ki, a társasház eredménytelen írásbeli felszólítás után jogosult azt bírósági fizetési meghagyás útján beszedni, illetve akár (az SZMSZ-ben foglalt felhatalmazás, és közgyűlési határozat alapján) jelzálogjogot bejegyeztetni a tartozás erejéig az érintett tulajdonos ingatlanára.

A társasház szervezete

A társasház legfőbb döntéshozó szerve a valamennyi tulajdonostársból álló közgyűlés. A társasház folyó ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a gazdálkodás ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. A közös képviselőt, intéző- illetve számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársak maguk közül választják.

Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani, illetve ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével

rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A társasházi törvény további részletes szabályokat tartalmaz a határozatképességre és határozathozatalra.

Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg az SZMSZ rendelkezését sérti, vagy a tulajdonostársak kisebbségének jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A társasházi törvény a fentiekben leírt, lényegi rendelkezéseken túl további, részletes szabályokat tartalmaz a közös képviselő, az intéző-, illetve számvizsgáló bizottság működési rendjére, jogaira, kötelezettségeire vonatkozóan, illetve a társasház pénzügyeinek intézése, nyilvántartása, és az arról készített beszámolók vonatkozásában.

Általános rendelkezések és definíciók


1. § (1) E rendeletben foglalt feltételek alapján állami támogatás vehető igénybe a Magyar Köztársaság területén lévő lakás építésére, vásárlására, bővítésére, korszerűsítésére, a lakóépületek közös használatú részeinek felújítására, valamint a társulati úton megvalósuló közcélú víziközmű beruházásokra. Állami támogatást vehetnek igénybe továbbá a települési önkormányzatok bérlakásállományuk növelésére, nyugdíjasház vagy idősek otthona létesítésére, lakóépületek energiatakarékos korszerűsítésére, felújítására, valamint korszerűsítésére, városrehabilitáció keretében lakóépülettömbök korszerűsítésére, felújítására, lakbértámogatásra, megyei önkormányzatok idősek otthona, az egyházak nyugdíjasházak vagy idősek otthona létesítésére, valamint a lakhatást szolgáló egyházi ingatlanok korszerűsítésére és felújítására. Nem minősül új lakás felépítésének vagy bővítésének meglévő épület, épületrész vagy építmény átalakítása.

(2) Az e rendelet alapján nyújtható támogatások a következők:
a) lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény,
b) akadálymentesítési támogatás,
c) fiatalok otthonteremtési támogatása,
d) jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása,
e) kiegészítő kamattámogatás,
f) kamattámogatás lakóház-felújításra és víziközmű létesítésére,
g) kamattámogatás települési önkormányzatok részére [1993. évi LXXVIII. törvény 64. § (4) bekezdés],
h) települési önkormányzatok által nyújtható támogatás,
i) a települési önkormányzatok támogatása az önkormányzati bérlakásállomány növelése, az iparosított technológiával épült lakóépületek energiatakarékos korszerűsítése, felújítása, közművesített építési telkek kialakítása, a városrehabilitáció keretében lakóépülettömbök korszerűsítése, felújítása, egycsatornás gyűjtő kémények (termofor kémények) felújítása, továbbá nyugdíjasházak és idősek otthona létesítése, lakbértámogatás, egyházak támogatása nyugdíjasházak és idősek otthona létesítése és a lakhatást szolgáló egyházi ingatlanok korszerűsítése, felújítása, valamint megyei önkormányzatok támogatása idősek otthona létesítése érdekében

[az a)-i) pont alattiak a továbbiakban együtt: támogatás].

(3) A (2) bekezdés a)-c) pontjai szerinti támogatások - az egyéb feltételek fennállása esetén is - csak a támogatást igénylő(k) méltányolható lakásigénye kielégítése céljából nyújthatók.
(4) E rendelet alkalmazásában az egyes fogalmak jelentése a következő:
1. gyermek: a 7. § (1) bekezdés a) pontjában meghatározottak szerinti személy;
2. tetőtér-beépítés: a lakás alapterületének bővítése tetőtérben, amely az eredeti tetőszerkezet elbontása nélkül helyiség(ek), helyiségcsoport(ok) vagy önálló rendeltetési egység építésével új építményszint (emeletszint) létrehozását jelenti;
3. emeletráépítés: meglévő épület - belső falsíkon mért legalább 1,90 métert elérő - épületmagasítással járó, függőleges irányú bővítése új építményszint létesítése érdekében;
4. egycsatornás gyűjtő kémény (termofor kémény): az 1985. év előtt előregyártott egyesített vagy kettősfalú elemekből épített több szintről való bekötésre alkalmas helykímélő kéményrendszer;
5. hitelintézet: magyarországi székhellyel vagy fiókteleppel rendelkező hitelintézet a hitelintéze-tekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvényben foglaltaknak megfelelően, illetve biztosítóintézet a biztosítókról és a biztosítási tevékenységről szóló 2003. évi LX. törvényben foglaltaknak megfelelően;
6. jelzálog-hitelintézet: magyarországi székhellyel vagy fiókteleppel rendelkező jelzálog-hitelintézet a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvényben foglaltaknak megfelelően;
7. támogatott személy: a magyar állampolgár, valamint a munkavállalók Közösségen belüli szabad mozgásáról szóló 1612/68/EGK tanácsi rendeletben meghatározott jogosulti körbe tartozó személy, aki Magyarországon munkavállaló és a támogatás igénylésének időpontjában érvényes tartózkodási engedéllyel rendelkezik a munkajogi vagy foglalkoztatási jogviszonya fennállásának időtartama alatt;
8. külföldi: az a természetes személy, aki a 7. pont szerint nem minősül támogatott személy-nek;
9. új lakás: az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, illetőleg emeletráépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel nem családi vagy ikerházon megvalósuló, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő lakóegység, amely elkészültét követően használatbavételi vagy fennmaradási engedély köteles;
10. értékesítés szempontjából új lakás: a 9. pontban meghatározottakon kívül, a 15. § (1) bekezdés szerinti, értékesítés céljára épített új lakás az is, amelyet a használatbavételi vagy fennmaradási engedély kiadását követően legfeljebb három évig bérlakásként hasznosítanak és első ízben történő értékesítésére ezt követően kerül sor;
11. használt lakás: a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő, használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel rendelkező, új lakásnak nem minősülő lakóegység.
(5) Az e rendeletben meg nem határozott fogalmakra vonatkozóan az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletben meghatározottakat kell figyelembe venni.

A TAKARNET-rendszer


A TakarNet országos földhivatali számítógépes hálózat, amely biztosítja a földhivatali adatok on-line távoli elérését, így nem szükséges a földhivatali ügyintézést igénybevenni ahhoz, hogy az érdeklődők, ingatlanvásárlók és tulajdonosok egyaránt, információkat kapjanak adott ingatlanról. Szintén ez a rendszer biztosítja azt, hogy adott földhivatalban az ország bármely ingatlanát tartalmazó tulajdoni lapot be lehet szerezni.

A rendszer tagjai lehetnek az önkormányzatok, a közjegyzői irodák, az ügyvédi irodák, a bankok, a közigazgatási intézmények stb., így a rendszer felhasználója a jelen oldalt működtető dr.Nagy Zoltán Ügyvédi Iroda ( http://www.drnagy-ugyved.hu ) is.